Emirati Arabi Uniti


EMIRATI ARABI UNITI

Dubai

Un polo d’attrazione per gli investitori immobiliari

  • Città icona per lusso, ricchezza ed eleganza: oltre 3 milioni di abitanti la rendono una delle mete più ambite e popolate del Golfo Persico. Rinomata per i suoi grattacieli da record di altezza, tra cui l’imponente e celebre Burj Khalifa (830 metri), per i suoi mall e per i lussuosi hotel di lusso, Dubai è incorniciata da un esotico ed inusuale paesaggio di dune sabbiose che la rendono ancora più elegante ed esclusiva.

    Secondo emirato in dimensione, (seconda solamente ad Abu Dhabi), questa città che vanta un’invidiabile connessione con tutto il mondo si è affermata in due decenni come una delle grandi capitali economiche e turistiche mondiali ed anche come uno dei mercati immobiliari più attrattivi al mondo.

    L’immaginario collettivo, negli anni, ha coltivato la credenza che Dubai sia un mondo dedicato solo ai privilegiati , al contrario è una concreta possibilità per tutti coloro che cercano delle occasioni importanti per raggiungere i propri obiettivi.


    Interesse Internazionale


    Nel Novembre 2013 gli EAU si sono aggiudicati l’organizzazione dell’Esposizione Universale del 2020 a Dubai.
    Sarà la prima volta che un’Esposizione Universale avrà luogo nella regione che include Medio Oriente, Nord Africa, e Sud Asia (MENASA).

    Il tema scelto per l’Esposizione Universale è Collegare le Menti, Creare il Futuro” (Connecting minds, creating the future) che riecheggia lo spirito di collaborazione e cooperazione che ha portato gli EAU al successo nell’esplorazione di nuovi percorsi di sviluppo e innovazione. Attraverso questo tema, l’Expo di Dubai farà da catalizzatore, collegando menti di tutto il mondo e ispirando i partecipanti a mobilizzarsi su sfide condivise in un’Esposizione Universale di portata globale senza precedenti.

    L’industria del turismo non ha dunque rallentato il passo in questi anni in quanto in occasione di tale esposizione Dubaï dovrebbe attirare 25 milioni di visite, il 70% delle quali proverranno da paesi stranieri. Coprirà bel 438 ettari situati nel quartiere Dubai-South, a metà strada tra Abu Dhabi e Dubai, l’area sarà servita da tre aeroporti internazionali, da un’importante rete stradale e da un’estensione della metropolitana di Dubai. Grazie a queste infrastrutture saranno assicurate facilità di accesso all’evento e massimizzazione dei benefici ai partecipanti.

    L’eredità consisterà nel sito stesso con le sue strutture e infrastrutture sulle quali si baserà lo sviluppo dell’intero quartiere Dubai-South. Tale area includerà un centro espositivo all’avanguardia, istituzioni accademiche e di ricerca e anche un polo tecnologico.

    Infrastrutture Urbane 

    Di tutta evidenza questa città offre molto più dei normali servizi turistici. L’aeroporto internazionale di Dubai è diventato l’aeroporto più frequentato al mondo, una vera piattaforma dinamica di viaggi per le imprese operanti in Asia e Medio Oriente.

    Dubai possiede la rete metropolitana informatizzata più lunga al mondo inaugurata dallo sceicco Mohammed il 09/09/2009;

    Si compone di due linee, identificate con diversi colori, per una lunghezza totale di 74,6 Km, dotata di 49 stazioni, delle quali 11 sono sotterranee e le restanti in viadotto. L’obbiettivo di Dubai è quello di essere all'avanguardia nell’industria del futuro globale, e la metropolitana non solo ha migliorato il profilo globale di Dubai come splendida metropoli, centro d'affari e destinazione di lusso ma é anche un'aggiunta meravigliosa ai punti di riferimento iconici della città. 

    Il lancio dell'enorme sistema di trasporto di massa è stato in linea con la visione del Sovrano di Dubai Mohammed bin Rashid Al Maktoum per rafforzare le basi di un'economia verde e raggiungere uno sviluppo sostenibile attraverso l'adozione di soluzioni efficienti e rispettose dell'ambiente. Si tratta di un'aggiunta di alta qualità all'infrastruttura di trasporto di Dubai e un modello per progetti lungimiranti che presentano una tecnologia avanzata.

    Tale progetto è stato il primo del suo genere nel mondo arabo e tra i più avanzati al mondo del settore ferroviario. 

    L'obbiettivo principale del servizio di metropolitana é di migliorare la mobilità all'interno di Dubai, in particolare nelle aree turistiche e nei quartieri degli affari, l'integrazione delle modalità di trasporto di massa nell'Emirato, fornire un'alternativa di transito sicura e regolare, ridurre le emissioni di carbonio e migliorare altresi’ l'esperienza di vita del popolo.

    Nel 2016 venne approvato il Progetto Route 2020 che cerca di estendere la linea rossa della metropolitana di Dubai da Nakheel Harbour e Tower Station al sito di Expo 2020, a Expolink Consortium.

    Dubai  offre inoltre notevoli vantaggi della vita urbana quali ad esempio i centri commerciali di lusso , i più grandi al mondo , come il Dubai Mall, che ospita circa 1.200 rivenditori, 200 punti di ristoro e numerose occasioni d'intratttenimento, spiagge dorate e un clima seducente.

    ZOOM  SUL MERCATO IMMOBILIARE A DUBAI


    Oggi Dubai é una meta che catalizza l’attenzione non solo degli investitori stranieri ma anche dei mercati esteri. Il mercato immobiliare di Dubai è classificato come uno dei più redditizi del panorama internazionale. In particolare, dal 2016 a oggi, le performance segnate sono in forte e continua crescita grazie alle combinazioni di diversi fattori, come il turismo, il business e gli eventi internazionali (il prossimo Expo 2020, 50°degli Emirati Arabi Uniti nel 2021 e Mondiali di Calcio in Qatar nel 2022). 

    I rapporti del Dubai Land Department (DLD) )ci dicono che nel 2017 il totale delle transazioni immobiliari ha raggiunto quota 69mila per un valore totale di 285 miliardi AED, segnando un decisivo aumento del 14% rispetto al 2016. Il dato importante è che sul totale degli investimenti ben 23 mila sono stranieri. I rapporti rivelano inoltre che le zone della città che hanno visto più investimenti sono Burj Khalifa con 2.008 transazioni e 7,368 miliardi di AED generati, Business Bay con 3.753 transazioni e 7,115 miliardi di AED investiti e Dubai Marina con3300 transazioni per circa 3 miliardi di AED investiti.
    Tali risultati non sarebbero stati possibili senza il fermo impegno del governo nel raggiungere e mantenere sempre altissimi standard d’eccellenza nel paese e di sicurezza nella tutela dei capitali stranieri. Il Real Estate di Dubai vanta una base di investitori provenienti da più di 200 nazionalità diverse.


    Investimenti favorevoli


    Gli investimenti residenziali, offrono nella locazione ottimi rendimenti e sono molto richiesti a Dubai. 

    Pochi mercati immobiliari al mondo possono vantare rendimenti locativi e incremento di valore sulla proprietà immobiliare come a Dubai e tenuto conto della posizione geografica strategica, della sue infrastrutture altamente sofisticate e del modello di vita cosmopolita, non sorprende che la città costituisca un polo di attrazione per gli investitori immobiliari. 
    A Dubai gli investitori beneficiano di un quadro giuridico protettivo e di una fiscalità molto attrattiva. Il mercato degli affitti é in costante fermento, questo é dovuto al fatto che la crescita economica sta determinando una forte crescita della popolazione e un flusso di lavoratori e professionisti imponente, di conseguenza la domanda di immobili é forte, in particolre per le soluzioni « business » come studio, 1-Bedroom e 2 bedroom.


    PERCHE' INVESTIRE A DUBAI?


    Investire nell’immobiliare a Dubai oggi rappresenta l’opportunità di realizzare investimenti in un mercato altamente redditizio e con importanti prospettive di crescita, completamente orientato e aperto agli investitori e ai capitali stranieri.L’Emirato di Dubai é strategicamente posizionato nel punto d’incontro tra i mercati occidentali e quelli asiatici: in un raggio di 8 ore d’aereo collega potenzialmente 6 miliardi di persone offrendo agli investitori vantaggi e condizioni unici al mondo.

    Ecco le diverse ragioni che oggi rendono un investimento a Dubai una grande opportunità:

    1_Un’economia in pieno sviluppo crescente

    L’Emirato di Dubai ha una caratteristica unica all’interno della federazione: è l’unico tra i 7 Emirati ad avere  il 70% del PIL proveniente da settori non-oil. Significa che il sistema economico dipende solo in piccola parte dalle oscillazioni del mercato del prezzo del petrolio ed è quindi più stabile. 

    Con un’economia caratterizzata da una costante crescita, secondo il Fondo Monetario Internazionale, Dubai non mostra segni di rallentamento. Considerato il ventaglio di fattori che influenzano questo andamento, se ne deduce che il valore di mercato delle proprietà immobiliari a Dubai viene spinto da variabili socio-economiche positive quali il continuo flusso migratorio, l’ampliamento del mercato del lavoro, il rapido sviluppo infrastrutturale, l’incremento del turismo e del settore retail, che aumentano significativamente l’appetibilità e soprattutto la redditività degli immobili. 

    Inoltre, il debito pubblico di Dubai è molto basso: circa il 15% del PIL.

    2_Settore turistico in forte espansione (Hotels & Hotel Apartments):


    I dati del flusso turistico a Dubai parlano chiaro: l’aumento negli ultimi anni è stato costante. Il principale effetto è un elevato tasso di occupazione nel settore dell’hospitaly con percentuali che superano abbondantemente l’80% nella fascia lusso. In previsione della crescente richiesta, in particolare in vista dell’ Expo 2020, anno in cui al normale ingresso di turisti si sommeranno ulteriori 25 milioni di visitatori, sono stati aperti numerosi cantieri per costruire nuove e imponenti strutture alberghiere.

    3_Vivere e investire in sicurezza, un altro punto a favore di Dubai.

    Gli UAE sono il secondo paese più sicuro al mondo, dopo la Finlandia, con un tasso di criminalità inferiore al 4%. Anche per quanto riguarda il mercato immobiliare, le transazioni, i capitali e gli investimenti sono garantiti da agenzie governative che vigilano e regolano il mercato immobiliare, abbassando quasi completamente il livello di rischio degli investitori.

    4_ Rendita da locazione, tra le più redditizie al mondo, ed alta liquidità del mercato immobiliare.


    Il rendimento degli investimenti immobiliari in appartamenti di medie e piccole dimensioni oscilla tra il 5,77 % e il 7,21%. ll Real Estate di Dubai è un mercato altamente liquido (a differenza del settore in generale caratterizzato da lunghi tempi di vendita e difficoltà nelle transazioni causate anche da lungaggini burocratiche) e consente di acquistare diverse tipologie d’immobili a prezzi relativamente accessibili paragonati ad altre mete di lusso. Questo è il risultato dell’impegno del governo e degli enti dedicati nell’apertura del settore nei confronti degli investitori stranieri attraverso numerose iniziative che hanno portato allo sviluppo di queste condizioni molto vantaggiose.

    5_Facile e veloce accesso a prestiti e mutui (financing options)


    Uno degli aspetti fondamentali che spingono gli investitori di tutto il mondo a investire in immobili a Dubai è la predisposizione degli istituti di credito ad accendere mutui per l’acquisto di immobili. Ciò è determinato sia dalla forte liquidità delle banche, che, dalle leggi che vigilano sulla tutela del credito nel settore immobiliare. Di fatto, avere accesso a un finanziamento è molto semplice e soprattutto veloce, a differenza dei Paesi Europei dove la pratica è spesso lunga e complicata da espletare.

    In particolare, le banche offrono interessanti vantaggi agli investitori stranieri non residenti che hanno intenzione di acquistare un immobile da investimento o come seconda casa nell’Emirato, tra i principali:

    - Fino al 50% del valore dell’immobile
    - Facile accesso a prestiti fino a 1o milioni di AED
    - Mutui fino a 25 anni
    - Tassi di interesse competitivi
    - Prestiti sia per dipendenti che per autonomi

    I documenti richiesti per iniziare la richiesta di mutuo sono semplicemente il form di richiesta, passaporto e un conto bancario.

    Per il rilascio di liquidità è possibile utilizzare un immobile come garanzia. Ciò significa che se si dispone di un immobile di proprietà interamente pagato e non ipotecato, è possibile usufruire dei vari programmi delle banche e delle finanziarie di “Home Equity” che consente di prelevare l’equity dalla propria abitazione. Il denaro liberato potrà poi essere utilizzato per finanziare spese o altri investimenti.

    6_Mentalità aperta del governo ( business-oriented) e infrastrutture world class


    Politiche innovative e business-oriented ed infrastrutture World Class, completano l’apertura dei mercati verso i capitali e gli investitori stranieri, burocrazia semplificata sia nel settore pubblico che privato giocano un ruolo fondamentale nell’attrattività dell’Emirato nei confronti degli investitori esteri che vogliono investire in immobili a Dubai. Inoltre, lo sviluppo di infrastrutture World Class ha incentivato ancora di più l’insediamento di aziende e attività straniere e contribuito fortemente all’espansione urbanistica della città.



    7_Agenzie di protezione della trasparenza e dell'investimento (RERA e Escrow Account)


    Il settore immobiliare di Dubai è regolato da un preciso e rigido sistema di normative atte a tutelare ogni forma di transazione e i vincoli contrattuali che intercorrono tra parte venditrice e parte acquirente.

    Il governo, sviluppando sistemi burocratici veloci ed efficienti per il controllo e la trasparenza delle operazioni immobiliari, si è sempre più impegnato a eliminare tutti rischi di settore che potrebbero mettere in pericolo la solidità ma soprattutto la reputazione del mercato.

    Per questo motivo nel 2008 sono stati istituite due importanti e fondamentali organi amministrativi:

    - RERA
    Il Real Estate Regulatory Agency ha il compito di supervisionare l’attività relativa agli immobili (addirittura è possibile visionare on-line l’avanzamento ufficiale dei lavori di ogni singolo progetto) e all’intermediazione immobiliare. Tutte le società che intendono iniziare un’attività nel settore immobiliare a Dubai devono anzitutto ottenere l’approvazione dal RERA prima di inviare la loro domanda al Dubai Departement of Economic Development. Inoltre, registra tutti gli agenti immobiliari e verifica i contratti stipulati con gli acquirenti. In caso di dispute istituisce un tribunale appositamente dedicato.

    - ESCROW ACCOUNT
    È un deposito di fondi presso una terza parte indipendente, l’escrow agent, il quale custodisce la somma ricevuta da parte del cliente fino alla realizzazione effettiva del progetto. Solo in quel momento, una volta verificato che tutti i termini contrattuali siano stati rispettati, rilascerà l’importo al venditore o, in caso di inadempienze o di costruzione non ultimata, restituirà la cifra versata. In sostanza è un accordo giuridico che permette alle parti di eseguire i rispettivi obblighi senza litigi. La più interessante normativa che riguarda questa figura è quella che vincola il costruttore a depositare il 20% del valore dell’intera opera di costruzione in un Escrow Account prima di iniziare i lavori e le vendite.

    Le garanzie assicurate da questi due organi, unitamente all’aumento dell’imposta di registro sugli immobili dal 2% al 4% rende oggi il settore immobiliare di Dubai solido e affidabile.

    Le eventuali controversie vengono sempre risolte in tempi brevi da un tribunale dedicato e le probabilità di insoluto sono praticamente nulle: a Dubai non è possibile non pagare.


    8_ Stile di vita


    I fattori che oggi determinano la convenienza per gli investitori nell’investire a Dubai sono per la maggior parte economici e finanziari, si basano sui mercati e sulle transazioni. Esiste però un aspetto del quale in pochi parlano ma che in realtà è uno dei pilastri principali su cui si basa il successo del Real Estate di Dubai, ovvero lo stile di vita.

    Il Dubai Lifestyle è ambito dalle persone di tutto il mondo: lusso, amenities, servizi 24 ore su 24, divertimenti, mondanità, shopping e attrazioni, sono solo alcuni esempi.

    Diversi investitori acquistano unità immobiliari per trasferirsi o passare alcuni periodi dell’anno in quest’oasi lussuosa nel deserto, godendo così di uno stile di vita di altissimo livello, privo di criminalità.

    9_ NO TAX sulla proprietà, NO TAX sui redditi, NO TAX sui redditi personali, NO TAX sul rimpatrio del 100% del capitale investito.

    Inutile nasconderselo, un importante convenienza per gli investitori stranieri è che a Dubai la pressione fiscale è pari a zero. Significa che non esiste nessuna tassa sulla persona o sulle società, tantomeno sui rendimenti. Inoltre, non ci sono imposte sulla proprietà, come per esempio l’IMU Italiana o la Taxe Foncière in Francia o la IBI in Spagna .

    Gli investitori possono rimpatriare il capitale investito senza dover pagare imposte. Questo indubbiamente rappresenta un vantaggio competitivo importante nei confronti di altre nazioni competitor nel mercato immobiliare.

    L’unica eccezione è relativa dall’introduzione dell’iva al 5% a partire da gennaio 2018. L’imposta sul valore aggiunto però, per quanto riguarda il Real Estate, si applica solo a determinati immobili ad uso commerciale, al contrario gli immobili residenziali sono esenti.


    10_ Dubai World Expo 2020

    Due importanti società di consulenza immobiliare, la JJL e Knight Frank si aspettano una leggera flessione dei prezzi. Tuttavia, Investor Service di Moody ha affermato che la spesa pubblica di Dubai in infrastrutture e l’arrivo di numerosi investimenti esteri sosterranno abbondantemente il mercato immobiliare nei prossimi anni.

    La parte interessante è che il prezzo dei canoni di locazione, sia per i piccoli che per i grandi appartamenti, non reagiranno alle variazioni dei valori degli immobili, al contrario rimarranno ben stabili mantenendo così i rendimenti elevati. Tutti gli sviluppatori (Developer) negli ultimi tempi si stanno impegnando molto per ridurre i costi dei servizi, ad abbassare quelli di manutenzione e costruzione.

    Per ultimo ma forse più importante, nell’ottobre 2020 Dubai ospiterà il World Expo che non solo porterà, a vantaggio delle strutture alberghiere in primis, circa 25.000.000 di visitatori, ma creerà anche 227.000 nuovi posti di lavoro che sicuramente andranno ad impattare in maniera molto positiva sul mercato immobiliare in generale ed esauriranno qualsiasi tipo d’eccesso d’offerta, mantenendo i prezzi degli immobili lontani dal rischio di svalutazione. L’evento è il principale magnete che sta attraendo gli investimenti esteri perché arriva in un momento in cui Dubai vive uno stato di prosperità e non farà altro che aumentare il benessere e rafforzare l’immagine esclusiva della città stessa.


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