Tailandia

TAILANDIA

La tierra de la sonrisa

  • En una fascinante mezcla de contradicciones, entre tradición y carrera al futuro, relax y diversión, sacralidad y deseo de libertad, conquistar son las playas blanquísimas, pero también la historia milenaria, la comida, las compras y la gracia innata que los tailandeses han demostrado desde pequeños. 

    El Reino de Tailandia incrustado en el sudeste asiático, entre Laos, Camboya, Birmania, Malasia, Mar de Andamán y Golfo de Tailandia es un país rico en bellezas naturales incomparables: bosques vírgenes, uno de los mares más azules del mundo, el silencio de los templos, el valor histórico-artístico de los sitios arqueológicos y la hospitalidad de la población.





    ZOOM EN EL MERCADO INMOBILIARIO EN TAILANDIA 

    Tailandia se ha establecido como uno de los mercados inmobiliarios más atractivos del mundo. Su economía dinámica, su ubicación geográfica en el corazón del sudeste asiático, sus paisajes paradisíacos y su atractivo sistema fiscal atrae a más de 30 millones de turistas cada año.


    ¿PORQUÉ INVERTIR EN EL REINO DE SIAM?

    Tailandia es reconocida como un destino turístico de ensueño, pero también es el lugar ideal para una inversión inmobiliaria.

    Ya sea para pasar unas vacaciones «en casa», prepararse para su jubilación obtener ganancias de su inversión con ingresos adicionales, las ventajas de invertir en Tailandia son múltiples: una relación calidad-precio muy favorable, prestaciones de gran calidad, rendimientos atractivos, una amplia selección para todos los presupuestos, un sistema tributario atractivo, un país amigable para los negocios que atrae a compañías extranjeras en cantidad, servicios médicos de alta calidad.


    1. Un sistema tributario atractivo.

    La Thailandia posee un régimen fiscal immobiliario muy ventajosos:

    Sin impuesto sobre bienes inmuebles (IBI). En el caso de un inmueble comprado como residencia principal (para su uso personal), no se aplica ningún IBI .

    Sin derechos de sucesión (por debajo de 100 millones de baht). Una ley adoptada en 2015 introdujo impuestos a la herencia (hasta ahora inexistentes) sobre los patrimonios inmobiliarios, y solo se refieren a los patrimonios por encima de los 100 millones de baht (alrededor de 2,6 millones de euros).

    2. Altos rendimientos de alquiler.

    Tailandia es considerado uno de los mercados de propiedades de alquiler más atractivos con rendimientos de alquiler promedio del 7% por año, de acuerdo con Global Property Guide, que analiza los mercados de propiedades en todo el mundo.

    La propiedad de alquiler en Tailandia sigue siendo muy atractiva debido a varios factores:

    • Bajos impuestos sobre las propiedades y los gastos de gestión

    • Mercado inmobiliario pro-propietario

    • Propiedades de calidad con gestión integrada.

    • Aumento de la demanda de expatriados, jubilados y turistas.

    • Economía en crecimiento con un desarrollo en los sectores de la industria, los servicios y el turismo.

    • El aumento de la clase media y el cambio de los estilos de vida

    En Tailandia, podemos clasificar el mercado de alquiler en cuatro tipos:

    • Alquiler a largo plazo: contratos de alquiler de 1 a 3 años.

    • Alquiler a corto plazo: contratos de 1 mes a 11 meses.

    • Alquiler de vacaciones: por períodos de 1 semana a 1 mes

    • Alquiler a muy largo plazo (arrendamiento): arrendamiento de hasta 30 años.

    Los alquileres varían según el tipo de contrato y la ubicación. Por lo tanto, un alquiler de vacaciones durante la temporada alta con una tasa de ocupación del 60% en un destino turístico puede generar rendimientos de alquiler similares a un alquiler a largo plazo en una gran aglomeración como Bangkok durante todo el año.

    3. Muy buena relación calidad/precio de la vivienda.

    La demanda del mercado inmobiliario de Tailandia aumenta constantemente y su oferta evoluciona gracias a su gran actividad y movimiento . Hay disponibles para la venta o alquiler una amplia gama de propriedades atractivas con una gran relación calidad/precio, apartamentos individuales, bloques de apartamientos comunitarios (con piscinas, servicios y gimnasio) o villas. Los precios varían según la ubicación y el tipo de propriedad. Además, la industria inmobiliaria tailandesa también ha incorporado altos estándares de construcción y diseño, para deleitar y fascinar a los inversores.

    4. Una economía en pleno desarrollo.

    Atractivo tanto para los expatriados como para los mayores y los inversores, el país muestra una tasa de crecimiento promedio del 4% en los últimos 5 años, y se impone como la segunda economía del sudeste asiático en 2016.

    Su condición de miembro fundador de la ASEAN y su posición estratégica en pleno corazón de Asia le garantiza una estabilidad económica, garantizando una inversión rentable con un gran potencial de valorización.
    Por otra parte, con un costo de vida atractivo, una fuerte cultura y un sentido de la hospitalidad, Tailandia ve aumentar su flujo turístico en un 20% en promedio por año.

    5. Un marco de vida excepcional.

    Tailandia ocupa el séptimo lugar en la clasificación de los 20 mejores países del mundo, eso explicaria porqué hay tantos extranjeros que viven allí y desean quedarse.
    La Tailandia es:

    • Clima de ensuño todo el año.

    • Paisajes impresionantes

    • Bajo costo de vida

    • Una población cosmopolita y sonriente.

    • Transporte económico

    • Comida deliciosa y variada.

    6. Un sentido de hospitalidad y respeto.
    Tailandia es conocida como el «País de la Sonrisa». Con su sentido innato de la hospitalidad, los tailandeses saben perfectamente cómo acoger a los turistas extranjeros. Es imposible no dejarse sorprender por su amabilidad, su sonrisa y su buen humor. ¡Una felicidad cotidiana!


    7. Infraestructura de calidad.

    Un país que se ha modernizado en los últimos años:

    - Las principales ciudades y balnearios se benefician de aeropuertos, centros comerciales, campos de golf, escuelas y universidades, ofreciendo una comodidad de vida óptima.

    - Grandes planes de inversión, en primer lugar el desarrollo de las redes de transporte con la llegada de los trenes de alta velocidad.

    - Tailandia también tiene excelentes hospitales en todo el país, y tiene tarifas extremadamente competitivas, al tiempo que ofrece una medicina de calidad y un acceso rápido a la atención médica. Así, el país de la sonrisa se ha convertido en un destino líder del turismo médico a escala mundial.

    Por todas estas razones, Tailandia se ha convertido hoy en un destino ineludible que atrae cada vez a más inversores extranjeros que buscan oportunidades para diversificar y hacer prosperar su patrimonio. Además del aspecto económico, la segunda economía del sudeste asiático es reconocida por su calidad de vida y la hospitalidad de sus habitantes. ¡Suficiente para combinar rendimiento y calidad de vida!



    DEPENDIENDO DE LOS OBJETIVOS QUE TIENE USTED, QUE PUEDEN SER:

    - Generar ingresos adicionales con una inversión de alquiler: aproveche el crecimiento en del mercado inmobiliario y la demanda de alquiler mediante el objetivo de rendimientos de alquiler de 5% a 10% dependiendo del destino y el tipo de propiedad.

    Construir un patrimonio con la compra de una residencia principal o secundaria. Disfruta del desarrollo del país, de los grandes proyectos de infraestructura, del dinamismo de su clase media y de la calidad de vida. Si usted es expatriado en Asia, las soluciones de préstamo bancario existen y podrían ser una palanca adicional para su inversión.

    Diversifique sus inversiones en otra moneda invirtiendo en un país en crecimiento con un gran potencial económico y reduciendo al mismo tiempo su presión fiscal.



    ¿CÓMO INVERTIR EN BIENES INMOBILIARIO EN TAILANDIA?

    Las diferentes posibilidades de inversión :





    Derechos de propiedad en Tailandia
    En Tailandia, si desea adquirir bienes inmuebles, hay varios elementos que deben tenerse en cuenta. En efecto, según el tipo de bien que desee adquirir, la ley aplicable y los derechos de propiedad no serán los mismos.

    ¿Quieres comprar un apartamiento? La ley de « Condominium Act », la cuota extranjera y la cuota tailandesa.

    En 1979, Tailandia adoptó una ley, la « Condominium Act » B.E.2522, que rige el sistema de los bloques de apartamentos. Define de manera muy clara los procedimientos de adquisición, así como el estado de copropiedad ("Propiedad común"), distinta de la propiedad individual del apartamento ("Propiedad personal") .

    En 1992, tras una modificación de esta ley, los extranjeros de cualquier nacionalidad pueden finalmente comprar en nombre propio y ser proprietario de apartamentos individuales o apartamentos comunitarios (con piscinas, servicios). En efecto, si usted compra en un bloque de apartamentos comunitarios, usted será propietario del apartamento y copropietario de las partes comunes.

    Sin embargo, la ley impone una restricción: en la superficie total de las superficies comercializadas, no puede venderse/transferirse a extranjeros más del 49%. Esto se llama el " Foreign quota ". El 51% restante representa el " Thai quota". Por consiguiente, la ley tailandesa exige ante todo que los apartamentos vendidos en propiedad absoluta a los extranjeros se compartan con tailandeses.

    Para finalizar la compra, el comprador debe cumplir con estas dos condiciones:

    - Transferir desde el extranjero el importe total de la compra del piso y en monedas extranjeras.

    - El emisor o destinatario de las transferencias (suma que cubre la compra de la propiedad) debe ser el futuro propietario.

    - La compra se puede hacer en nombre propio con plena propiedad, usted paga el precio de compra, los costos de transferencia, el capital de trabajo y los cargos administrativos y de mantenimiento. El costo dependerá de la superficie de la propiedad. La propiedad está registrada al catastro y se le dará una escritura de propiedad al propietario.

    Usted puede usar su propiedad para vivir en ella o alquilarla. Puede usted deshacerse de él como mejor le parezca y puede revenderlo como mejor le parezca.



    ¿Quieres comprar una casa o villa?

    En la mayoría de los casos los extranjeros no están autorizados a comprar un terreno en su nombre. Sin embargo, se les permite ser dueños de la propiedad construida en este terreno (permiso de construcción a su nombre) y alquilar el terreno por un período renovable de 30 años (arrendamiento). Es lo que llamamos « leaeshold ». Es un proceso 100% legal, este derecho está registrado en el catastro, asi que usted tiene el usufructo durante todo el período previsto en el contrato y en las condiciones mencionadas en el contrato.

    En este caso, es imprescindible que registre su contrato de alquiler en el Land Department (Catastro). Este procedimiento es obligatorio para todos los alquileres de más de 3 años. El documento debe estar redactado en tailandés. También es aconsejable incluir una cláusula de renovación a partir de los 30 años.

    También es común en algunas regiones que el terreno sea propiedad de una sociedad de derecho tailandés en la que el extranjero es minoritario en términos de participación, pero dispone de un control operativo (firma) con el cual puede emitir un contrato de alquiler muy largo.

    In general, las buenas oficinas de abogados asesoran sobre los mejores procedimientos que se pueden tomar

    Caso excepcional: los extranjeros que hayan invertido y mantenido una inversión de 40 millones de THB (1 millón de euros) en Tailandia durante 5 años, pueden recibir una autorización para comprar un terreno dentro del límite de 1 rai (1600 m ) en su propio nombre, para uso puramente residencial.


    CONSEJOS PRÁCTICOS

    En el contexto de la compra de un apartamento.

    - Asegúrese de que la proporción de extranjeros en el bloque no supere el 49%

    - Guarde bien los documentos del banco que le permitirán transferir el apartamento y repatriar fácilmente los fondos al extranjero para su reventa.

    - Que un traductor profesional traduzca al tailandés su nombre y el de sus padres.

    En el caso de comprar una casa con contrato de arrendamiento a muy largo plazo (contrato en tailandés e inglés)

    - Prever adecuadamente las cláusulas: renovación, sucesión, reventa en particular con quién pagará los impuestos en el momento de la venta, renovación ...

    - Idealmente, firme varios contratos (contarto de alquile a largo plazo para el terreno, contrato de construcción para el edificio, contrato de administración como parte de un condominio).

    - Haga que un abogado tailandés compruebe los contratos y se asegurará de que la traducción al inglés / tailandés cumpla y respete el marco legal.

    - Evite firmar contratos de alquiler a muy largo plazo con personas físicas.





    Diferencia entre freehold y leasehold








    LEASEHOLD

    El "Leasehold" consiste en alquilar el apartamento o el terreno por una duración máxima de 30 años, renovable segundo los términos definidos en el contrato, generalmente dos veces, lo que equivale a beneficiarse de un derecho de alquiler de 90 años. . El primer contrato de alquiler de 30 años está registrado en el "Land Department", equivalente al catastro. Se trata de un derecho real y protegido si tiene la firma de ambas partes.
    Los contratos de "Leasehold" contienen cláusulas que permiten al "inquilino" ceder o revender su derecho, lo que equivale casi a una compra en propiedad absoluta.


    FREEHOLD

    El Freehold es la compra de un apartamento en plena propiedad con la disposición del disfrute total del inmueble y la posibilidad de alquilarlo o revenderlo. La diferencia es que la transmisión de la propiedad no se realiza a través de un notario, sino directamente al catastro en presencia del vendedor y del comprador (o de su representante legal).
    Una compra "Freehold" significa disfrutar de un título de propiedad sin restricciones, en su nombre, indiscutible.
    El único inconveniente que podemos encontrar sería la obligación del comprador de probar que el apartamento se compra con divisas extranjeras. Por lo tanto, deben conservarse las pruebas de transferencia (o cambio) necesarias y los justificantes bancarios específicos.

    COSTE ASOCIADOS, ¿qué saber?

    HONORARIOS DE AGENCIA:

    En Tailandia, los honorarios de la agencia son pagados solo por el vendedor y, por lo tanto, están incluidos en el precio de venta.


    HONORARIOS NOTARIALES

    Lo primero que hay que recordar cuando se habla de los gastos vinculados a una transacción inmobiliaria en Tailandia: no hay notarios y, por tanto, no hay honorarios notariales.
    Los registros se efectúa directamente en el «Land Department» en presencia de ambas partes y/o de su representante (posibilidad de otorgar poderes a abogados o a un tercero).


    TARIFAS DE TRANSFERENCIA / REGISTRO

    El catastro recauda el 2% del valor estimado de todas las transferencias de tierras y bienes inmuebles. Este impuesto se paga en la fecha de transferencia de propiedad y se comparte entre el comprador y el vendedor. Las tarifas de registro varían según el tipo de propiedad, su duración de adquisición, pero generalmente representan entre el 2.5% y el 6% de la transacción total.

    IMPUESTO DE TIMBRE

    Es un impuesto del 0.5% que recauda el Catastro sobre el valor o el precio de compra, el que sea mayor. Este impuesto no se aplica si el impuesto profesional es aplicable (ver más abajo) y generalmente lo paga el vendedor.


    IMPUESTO PROFESIONAL

    El vendedor generalmente tiene que pagar este impuesto del 3.3%, que se aplica a las empresas y propietarios que han estado registrados en posesión de bienes por menos de cinco años."

    El impuesto total varía según:

    • La duración de la adquisición

    • El valor agregado

    • Uso

    El impuesto promedio encontrado es entre 7% y 8% del valor de la propiedad, y en la práctica estos costos son compartidos entre el comprador y el vendedor.



    IMPUESTO SOBRE LA PLUSVALÍA

    Este impuesto progresivo se calcula según una fórmula compleja que incluye:
    - El valor de la propiedad
    - La duración de la tenencia del bien
    - El tipo del impuesto personal
    Por lo general, hay que contar entre el 1 y el 3%.


    HONORARIOS LEGALES
    Los costos legales varian de 30.000 y 80.000 baht y cubren tres servicios: la verificación del título de propiedad, la redacción del contrato y la finalización de la transferencia al Catastro.


    FISCALIDAD DE LAS RENTAS DE ALQUILER

    Si usted es residente fiscal en Tailandia:

    El impuesto sobre la renta de alquiler se determina de acuerdo con su plan de impuestos personal.

    Escala progresiva de 0 a 35% sobre ingresos declarados.

    Ejemplo: recibe un alquiler de 25,000 THB por mes. Tendrá que pagar, si es su único ingreso: 15,000 THB por año. Sabiendo que hasta 150,000 THB no hay impuestos y que en el soporte superior (150,000 a 500,000 THB), el impuesto es del 10%.

    * Si alquila su propiedad a una empresa tailandesa, la empresa tendrá que deducir del alquiler cierta "retención de impuestos", pagará el suplemento de acuerdo con su escala de impuestos.

    - 5% en el alquiler de la propiedad

    - 3% en la prestación de servicios.

    Si usted no es residente fiscal y desea transferir los alquileres cobrados en el extranjero:

    Tendrá que pagar un impuesto del 15% (retención de impuestos). Si el país donde es residente fiscal tiene un convenio colectivo con Tailandia, puede usarlo como crédito fiscal.


    FINANCIANDO UNA COMPRA DE PROPRIEDAD EN TAILANDIA

    En general, no es posible que un extranjero acceda a un crédito bancario para la adquisición de un bien en Tailandia: el banco del país de origen no aceptará (o muy raramente) otorgar un crédito sobre un bien ubicado en el extranjero; y los bancos tailandeses no otorgan préstamos a extranjeros residentes no permanentes.

    EL CATASTRO EN TAILANDIA

    El catastro es el departamento de estado oficial que administra y emite los títulos de propiedad.

    ¿COMO SE REALIZA UNA TRANSACCIÓN?

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