Thaïlande

THAÏLANDE

Le pays du sourire

  • Dans un fascinant mélange de contradictions, entre tradition et course vers le futur, détente et amusement, sacralité et liberté, conquit par la beauté des plages de sable blanc, mais aussi l’histoire millénaire, la nourriture, le shopping et cette grâce innée que les Thaïlandais possèdent du plus profond de leurs culture.

    Le Royaume de Thaïlande situé en Asie du Sud-Est, entre le Laos, le Cambodge, la Birmanie, la Malaisie, la mer d'Andaman et le golfe de Thaïlande, est un pays d'une beauté naturelle incomparable: forêts immaculées, l'une des mers les plus bleues du monde, le silence des temples, la valeur historique et artistique des sites archéologiques et l’hospitalité de la population fait de ce merveilleux pays la destination par excellence tant pour l’investissement que pour les vacances.





    ZOOM SUR LE MARCHE IMMOBILIER EN THAILANDE

    La Thaïlande s’est imposée comme l’un des marchés immobiliers les plus attractifs au monde. Son économie dynamique, sa situation géographique au cœur de l’Asie du sud-est, ses paysages paradisiaques et sa fiscalité attractive séduit chaque année plus de 30 millions de touristes.


    POURQUOI INVESTIR DANS LE ROYAUME DU SIAM?

    La Thaïlande est reconnue comme étant une destination touristique de rêve mais elle constitue également le lieu idéal pour un investissements immobiliers.

    Que ce soit pour passer des vacances « chez vous », préparer votre retraite ou rentabiliser votre investissement avec des revenus complémentaires, les avantages d’investir en Thaïlande sont multiples : un rapport qualité-prix très attractif, des prestations de grande qualité, des rendements ultra compétitifs, un vaste choix de placement pour tous les budgets et une fiscalité parmi les plus intéressantes au monde.

    Plus en détail:

    1.Un cadre fiscal attractif

    La Thaïlande possède une fiscalité immobilière très avantageuse :

    Pas des Taxes d’habitation : L’équivalent de la taxe d’habitation française n’existe pas en Thaïlande. Il existe localement l’équivalent de la taxe sur les ordures ménagères, mais on parle de montants faibles (quelques dizaines d’euros par an).

    Taxe foncière très faible (en résidence principale).Ceux d'une valeur de 50 à 75 millions de bahts seront taxés à 0,03 %. Pour ceux valant de 75 à 100 millions de bahts, le taux annuel sera de 0,05 %. Enfin, si plus de 100 millions de bahts, le taux d'imposition annuel passe à 0,1 %.

    Pas de droits de succession (en dessous de 100 millions de bahts) . Une loi adoptée en 2015 à introduit des droits de succession sur les patrimoines supérieur à 100 millions de baths (environ 2.6 millions d’euros), mais ceux-ci sont très faibles comparés aux taux français (5 à 10%).

    2.Des rendements locatifs élevés

    La Thaïlande est considérée comme l'un des destinations les plus attractives pour le marchés immobilier locatif avec des rendements moyen de 7% par an, selon Global Property Guide qui analyse les marchés immobiliers dans le monde entier.

    L’immobilier locatif en Thaïlande reste vraiment attractif en raison de plusieurs facteurs:

    • - Faible imposition sur les propriétés.
    • - Marché immobilier pro-propriétaire.
    • - Propriétés de qualité avec gestion intégrée.
    • - Augmentation de la demande d'expatriés, retraités et vacanciers.
    • - Economie en croissance avec un développement dans les secteurs de l’industrie, les services et le tourisme.
    • - L'augmentation de la classe moyenne et le changement des modes de vie.

    En Thaïlande, nous pouvons classer le marché locatif en quatre types:

    • Location longue durée : contrats de location de 1 à 3 ans.
    • Location courte durée : des contrats de 1 mois à 11 mois.
    • Location de vacances: pour des périodes allant de 1 semaine à 1 mois.
    • Location très longue durée (lease): bail allant jusqu'à 30 ans.

    Selon le type de contrat et les emplacements, les loyers varient. Ainsi, une location de vacances pendant la haute saison avec un taux d’occupation de 60% dans une destination touristique peut permette de générer des rendements locatifs similaires à une location longue durée dans une grande agglomération comme Bangkok sur toute l’année.


    3.Un très bon rapport qualité/prix de l’immobilier.

    Fort de son dynamisme, la demande sur le marché immobilier en Thaïlande ne cesse d’augmenter et son offre d’évoluer. Appartements, condominiums (avec piscines, services et salles de sport) ou villas, une large palette de biens attractifs en termes de rapport qualité-prix sont disponibles, que ce soit à la vente ou à la location. Les prix varient naturellement selon l’emplacement et le type de bien.

    Par ailleurs, l’industrie immobilière thaïlandaise a également intégré de hauts standards de construction et de design, pour le plus grand bonheur des investisseurs.

    4.Une économie en plein développement.

    Séduisant aussi bien les expatriés que les seniors et les investisseurs, le pays affiche un taux de croissance nettement supérieur à la plupart des pays occidentaux, et s’impose comme la 2ème économie de l’Asie du sud-est.

    Son statut de membre fondateur de l’ASEAN et sa position stratégique en plein cœur de l’Asie lui assure une stabilité économique, garantissant un investissement rentable avec un fort potentiel de valorisation.

    Par ailleurs, avec un coût de la vie très attractif, une forte culture et un sens de l’hospitalité, la Thaïlande voit son flux touristique augmenter de 20% en moyenne par an.

    5.Un cadre de vie exceptionnel.

    Si la Thaïlande est arrivée en 7ème position du classement des 20 meilleurs pays où il fait bon vivre, c’est bien que les étrangers qui y vivent s’y sentent bien et souhaitent y rester.

    La Thaïlande c’est :

    • - Un météo de rêve toute l’année.
    • - Des paysages à couper le souffle.
    • - Un faible cout de la vie.
    • - Une population cosmopolite et souriante.
    • - Des transports peu couteux.
    • - Une nourriture délicieuse et variée.

    6.Un sens de l’hospitalité et du respect.

    La Thaïlande est communément appelée le « Pays du Sourire ». Avec leur sens inné de l’hospitalité, les thaïlandais savent parfaitement s’y prendre pour accueillir les touristes étrangers. Impossible de ne pas se laisser surprendre par leur gentillesse, leur sourire et leur bonne humeur. Un bonheur au quotidien !

    7.Des infrastructures de qualité.

    Un pays qui a su se moderniser au fil de ces dernières

    années :

    - Les principales villes et stations balnéaires, bénéficient d’aéroports, de centres commerciaux, de golfs, d’écoles et d’université, offrant un confort de vie optimal.

    - Des grands plans d’investissements, au premier rang duquel figurent le développement des réseaux de transport avec l’arrivée des trains à grande vitesse.

    - La Thaïlande possède également d’excellents hôpitaux un peu partout dans le pays, et présente des tarifs extrêmement compétitifs, tout en offrant une médecine de qualité et un accès rapide aux soins. Ainsi, le pays du sourire est devenu une destination leader du tourisme médical à l’échelle mondiale.

    Pour toutes ces raisons-là Thaïlande est devenue aujourd’hui une destination incontournable qui attire de plus en plus d’investisseurs étrangers à la recherche d’opportunités pour diversifier et faire prospérer leur patrimoine. Outre l’aspect économique, la seconde économie d’Asie du Sud-est est reconnue pour sa qualité de vie, et l’hospitalité de ses habitants. De quoi combiner rendement e qualité de vie !


    EN FONCTION DE VOS OBJECTIFS QUI PEUVENT ÊTRE :

    - Générer des revenus complémentaires avec un investissement locatif:

    profitez de la croissance du marché immobilier et de la demande locative en visant des rendements locatifs de 5% à 10% selon la destination et le type de bien auquel s’accompagne une fiscalité très faible et donc très avantageuse.

    -Constituez-vous un patrimoine

    avec l’achat d’une résidence principale ou secondaire. Profitez du développement du pays, des grands projets d’infrastructures, du dynamisme de sa classe moyenne et de la qualité de vie. Si vous êtes expatriés en Asie, des solutions d’emprunt bancaire existent et pourraient être un levier supplémentaire pour votre investissement.

    -Diversifiez vos investissements

    dans une autre devise en investissant dans un pays en pleine croissance doté d’un fort potentiel économique tout en réduisant votre pression fiscale.

    COMMENT INVESTIR DANS L'IMMOBILIER EN THAÏLANDE?


    Les différentes possibilités d’investissements :



    Droit de propriété en Thaïlande

    En Thaïlande, si vous souhaitez acquérir un bien immobilier, plusieurs éléments sont à prendre en considération. En effet, selon le type de bien que vous voulez acquérir, la loi applicable et les droits de propriété ne seront pas les mêmes.

    Vous souhaitez acheter un appartement ? Le condominium act, Foreign quota et Thai quota

    En 1979, la Thaïlande se dote d’une loi, le Condominium Act B.E. 2522, encadrant le régime des copropriétés verticales. Elle définit clairement les procédures d’acquisition ainsi que le statut de la copropriété ("Common Property "), distincte de la propriété individuelle de l’appartement ("Personal Property ")

    En 1992, après une modification de cette loi, les étrangers de toute nationalité peuvent finalement acheter en nom propre des appartements dans des condominiums, leur permettant d’être pleinement propriétaires d’un bien immobilier. En effet, vous pouvez achetez dans un condominium en pleine propriété, vous serez bien propriétaire de l’appartement et copropriétaire des parties communes.

    La loi impose tout de même une restriction : sur la surface totale des surfaces commercialisées, pas plus de 49% ne peuvent être vendus/transférés à des étrangers. C’est ce qu’on appelle le " Foreign quota ". Les 51% restants représentant le " Thai quota". La loi Thaïlandaise impose donc avant tout que les immeubles vendus en pleine propriété aux étrangers soient partagés avec des Thaïlandais.

    Pour finaliser l’acquisition l’acheteur doit respecter ces deux conditions :

    • - Transférer l’intégralité des fonds couvrant l’achat depuis l’étranger et en devises étrangères.
    • - L’émetteur ou le destinataire des virements (somme couvrant l’achat du bien) doit être le futur propriétaire.
    • - L’achat peut se faire en nom propre en pleine propriété, vous payez le prix d’achat, les frais de transfert, le fonds de roulement et      les charges d’administration et d’entretien. Le montant va dépendre de la surface du bien. L’enregistrement de la propriété a lieu    au cadastre (land department) et un titre de propriété sera remis au propriétaire.

    Vous pourrez soit utiliser votre bien pour l’habiter, soit le louer. Vous en disposerez comme bon vous semble et vous pourrez le revendre comme bon vous semblera.


    Vous souhaitez acheter une maison ou une villa ?

    Concernant les maisons et les villas, dans la majorité des cas, les étrangers ne sont pas autorisés à acheter un terrain en leur nom. Cependant, ils sont autorisés à posséder la propriété construite sur ce terrain (permis de construire à votre nom), et louer le terrain pour une période de 30 ans renouvelable (leasehold). C’est ce qu’on appelle le leashold. C’est un procédé 100% légal, ce droit est enregistré au cadastre, ainsi vous disposez de l’usufruit durant toute la période prévue par le contrat et aux conditions mentionnées dans le contrat.

    Dans ce cas, vous devez impérativement enregistrer votre bail au land département. Cette procédure est obligatoire pour tous les baux supérieurs à 3 ans. Le document doit être rédigé en thaï. Il est également conseillé de prévoir une clause de renouvellement à l’issue de 30 ans.

    Il est courant aussi dans certaines régions que le terrain soit possédé par une société de droit Thaïlandais où l’étranger est minoritaire en termes de part, mais dispose d’un contrôle opérationnel (signature) qui ensuite peut émettre un bail très longue durée.

    En fonction, du montant de l’investissement des montages plus ou moins complexes peuvent être appliqués. Généralement, les cabinets d’avocat bien implantés ont une bonne connaissance.

    Cas exceptionnel : Les étrangers ayant investi et maintenu un investissement de 40 millions THB (1million d’euros) en Thaïlande pendant 5 ans, peuvent recevoir une autorisation du Board of Investment, pour acheter un terrain dans la limite d’1 rai (1600 m) en leur nom propre, pour un usage purement résidentiel.


    CONSEILS PRATIQUES

    Dans le cadre de l’achat d’un appartement:

    - S’assurer que la part des étrangers dans la résidence ne dépasse pas déjà 49%.
    - Bien conserver les documents de la banque ce qui permettra de pouvoir transférer l’appartement et rapatrier les fonds facilement vers l’étranger à la revente.
    - Bien faire traduire son nom, ainsi que celui de ses parents en thaïlandais par un traducteur professionnel.

    Dans le cadre de l’acquisition d’une maison dans le cadre d’un bail très long durée (contrat en Thaï et Anglais):

    - Bien prévoir les clauses : renouvellement, succession, revente avec notamment qui paiera les taxes au moment de la vente.
    - Idéalement, signer plusieurs contrats ( bail longue durée pour le terrain, contrat de construction pour le bati, contrat de gestion dans le cadre d’une copropriété) .
    - Faire vérifier les contrats par un avocat Thaïlandais qui s’assurera que la traduction anglaise / thaïlandaise est conforme et respecte le cadre légal.
    - Eviter de signer des baux très longue durée avec des personnes physiques.



    Différence entre freehold et leasehold


    LEASEHOLD

    Le "Leasehold" consiste à louer l’appartement ou le terrain pour une durée maximale de 30 années, renouvelables selon les termes définis dans le contrat, le plus souvent deux fois, ce qui revient à bénéficier d’un droit de location de 90 ans. Le premier bail de 30 ans est enregistré au "Land Department", équivalent du cadastre. Il s’agit d’un droit réel et protégé qui ne peut être remis en cause sans la signature des deux parties.

    Les bons contrats de "Leasehold" contiennent des clauses permettant au "Locataire" de céder ou revendre son droit, ce qui revient presque à un achat en pleine propriété.

    FREEHOLD

    Le Freehold est comparable à l’achat d’un appartement en France, donc pleine propriété avec la disposition de la jouissance totale du bien et la possibilité de louer ou revendre le bien immobilier. La différence est que le transfert de propriété ne se fait pas par l’intermédiaire d’un notaire, mais directement au Land Office en présence du vendeur et de l’acheteur (ou de leur représentant légal).

    Un achat "freehold" revient à bénéficier d’un titre de propriété sans restriction, en son nom, incontestable.

    Le seul inconvénient que nous pouvons trouver serait donc l’obligation pour l’acheteur de prouver que l’appartement est acheté avec des devises étrangères. Il faut donc conserver les preuves de virement (ou de change) nécessaires, et les justificatifs bancaires spécifiques.

    LES FRAIS ASSOCIES, que savoir ?

    FRAIS D’AGENCE : Coté vendeur uniquement

    En Thaïlande les frais d’agences sont systématiquement payés par le vendeur, et sont donc inclus dans le prix de vente.


    FRAIS DE NOTAIRES

    Première chose à rappeler lorsque l’on parle des frais liés à une transaction immobilière en Thaïlande : il n’y a pas de notaire et donc pas de frais de notaires.

    Les enregistrements s’effectuent directement au « Land Department » (Département des Terres, équivalent du cadastre français), en présence des deux parties, et/ou de leur représentant (possibilité de donner procuration à des avocats ou à une tierce personne).


    TAXES DE TRANSFER ET D’ENREGISTREMENT

    Le Land Department de Thaïlande (Cadastre) perçoit 2% de la valeur estimée de tous les transferts de terres et de biens. Cette taxe est payée à la date du transfert de propriété et est partagée entre l'acheteur et le vendeur. Les taxes d’enregistrement varient en fonction du type de bien, de sa durée d’acquisition mais elles représentent, en général, entre 2,5% et 6% du montant de la transaction.


    DROIT DE TIMBRE 

    C'est une taxe de 0,5% qui est prélevée par le Land Department, sur la valeur ou le prix d'achat, selon la valeur la plus élevée. Cette taxe n'est pas appliquée si la taxe professionnelle est applicable (voir ci-dessous) et elle est généralement payée par le vendeur.


    TAXE PROFESSIONNELLE (SBT)

    Le vendeur doit habituellement payer cette taxe de 3,3%, qui est prélevée sur les entreprises et sur les propriétaires qui ont été enregistrés en possession d'un bien depuis moins de cinq ans.

    Le montant total varie en fonction de :

    • - la durée d'acquisition
    • - la plus-value
    • - l'usage

    Le taux moyen constaté se situe entre 7% et 8% de la valeur du bien, et dans la pratique ces frais sont partagés entre l'acheteur et le vendeur.


    IMPÔT SUR LA PLUS-VALUE

    Cet impôt progressif est calculé selon une formule complexe qui inclut :

    - La valeur de la propriété

    - La durée de détention du bien

    - Le taux d’imposition personnel

    - Il faut compter généralement entre 1 et 3%.


    LE FRAIS JURIDIQUES

    Les acheteurs peuvent s'attendre à payer entre 30.000 et 80.000 bahts pour compléter leur achat. Cela couvre trois services: la vérification du titre de propriété, la rédaction du contrat et l'achèvement du transfert au Land Department.


    IMPOSITION DES REVENUS LOCATIFS

    • - Si vous êtes résident fiscal en Thaïlande :

    L’impôt sur les revenus locatifs est déterminé selon votre barème d’imposition personnel. Barème progressif de 0 à 35% sur les revenus déclarés.

    Exemple: vous percevez un loyer de 25 000 THB par mois. Vous devrez vous acquitter, si ce sont vos seuls revenus de: 15 000 THB par an. Sachant que jusqu'à 150 000 THB il n'y a pas d'impôt et que sur la tranche supérieure (150.000 à 500.000THB), l'impôt est de 10%.
    *Si vous louez votre bien à une entreprise Thaïlandaise, l'entreprise devra déduire de la location certaines taxes « Withholding Tax », vous paierez le complément selon votre barème d'imposition.
    - 5% sur la location de bien
    - 3% sur les prestations de services.

          - Si vous n'êtes pas résident fiscal et souhaitez transférer les loyers perçus vers l'étranger :

    Vous devrez vous acquitter d'une taxe de 15% (Withholding tax). Si le pays où vous êtes résident fiscal dispose d'une convention collective avec la Thaïlande, vous pourrez l'utiliser en crédit d'impôt.


    Financement d'un achat immobilier en Thailande

    Il n’est généralement pas possible pour un étranger d’accéder à un crédit bancaire pour l’acquisition d’un bien en Thaïlande : la banque du pays d’origine n’acceptera pas (ou très rarement) d’accorder un crédit sur un bien situé à l’étranger ; et les banques thaïlandaises ne prêtent pas aux étrangers non-résidents permanents.

    Le cadastre 

    Le Land Département, est le département d’état officiel, qui administre l’équivalent du cadastre en France. Les titres de propriété sont délivrés par celui-ci ainsi que l’enregistrement des baux de très longue durée pour les terrains des maisons.



    COMMENT SE DEROULE UNE TRANSACTION ? 




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