Emiratos Árabes Unidos
ÉMIRATOS ÁRABES UNIDOS
Un polo de atracción para los inversores inmobiliarios
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Ciudad icono por lujo, riqueza y elegancia: más de 3 millones de habitantes la convierten en uno de los destinos más ambiciosos y poblados del Golfo Pérsico.
Famosa por sus rascacielos de altura récord, entre los cuales el imponente y célebre Burj Khalifa (830 metros), por sus centros comerciales y por los lujosos hoteles de lujo, Dubai está enmarcada por un exótico e inusual paisaje de dunas arenosas que la hacen aún más elegante y exclusiva.
Segundo emirato en tamaño, (segunda solamente en Abu Dhabi) esta ciudad, que cuenta con una envidiable conexión con todo el mundo, se ha consolidado en dos décadas como una de las grandes capitales económicas y turísticas del mundo y también como uno de los mercados inmobiliarios más atractivos del mundo.
El imaginario colectivo, a lo largo de los años, ha cultivado la creencia de que Dubai es un mundo dedicado sólo a los privilegiados , por el contrario, es una posibilidad real para todos aquellos que buscan oportunidades importantes para alcanzar sus objetivos.
Intéres Internacional
En Noviembre 2013 los EAU se han adjudicado la organización de la Exposición Universal de 2020 en Dubai.
Será la primera vez que una Exposición Universal tendrá lugar en la región que incluye Oriente Medio, África del Norte, y Asia del Sur (MENASA).El tema elegido para la Exposición Universal es "Conectar las Mentes, Crear el Futuro" que evoca el espíritu de colaboración y cooperación que ha llevado a los EAU al éxito en la exploración de nuevas vías de desarrollo e innovación. A través de este tema, la Expo de Dubai hará de catalizador, conectando mentes de todo el mundo e inspirando a los participantes a movilizarse sobre desafíos compartidos en una Exposición Universal de alcance global sin precedentes. La industria del turismo no ha retrasado el paso en estos años, ya que con motivo de esta exposición Dubai debería atraer 25 millones de visitas, de las cuales el 70% procederán de países extranjeros. Cubrirá 438 hectáreas ubicadas en el barrio Dubai-South, a medio camino entre Abu Dhabi y Dubai, el área será servida por tres aeropuertos internacionales, una importante red de carreteras y una extensión del metro de Dubai.
Gracias a estas infraestructuras se garantizará un acceso fácil al evento y la maximización de los beneficios para los participantes. La herencia consistirá en el propio sitio con sus estructuras e infraestructuras en las que se basará el desarrollo de todo el barrio Dubai-South. Esta área incluirá un centro de exposiciones de vanguardia, instituciones académicas y de investigación y también un centro tecnológico.
Infraestructura urbana
Es evidente que esta ciudad ofrece mucho más que los servicios turísticos habituales. El aeropuerto internacional de Dubai se ha convertido en el aeropuerto más frecuentado del mundo, una verdadera plataforma dinámica de viajes para las empresas que operan en Asia y Oriente Medio.
Dubai posee la red de metro informatizado más larga del mundo, inaugurada por el jeque Mohammed el 09/09/2009. Consta de dos líneas, identificadas por diferentes colores, con una longitud total de 74,6 Km, dotadas de 49 estaciones, de las cuales 11 son subterráneas y las restantes en viaducto. El objetivo de Dubai es estar a la vanguardia en la industria del futuro global, y el metro no sólo ha mejorado el perfil global de Dubai como espléndida metrópolis, centro de negocios y destino de lujo, pero también es una adición maravillosa a los puntos de referencia icónicos de la ciudad.
El lanzamiento del enorme sistema de transporte de masa estuvo en línea con la visión del Soberano de Dubai Mohammed bin Rashid Al Maktoum para reforzar las bases de una economía verde y alcanzar un desarrollo sostenible a través de la adopción de soluciones eficaces y respetuosas del medio ambiente. Se trata de una adición de alta calidad a la infraestructura de transporte de Dubai y un modelo para proyectos con visión de futuro que presenten una tecnología avanzada.
Este proyecto ha sido el primero de su tipo en el mundo árabe y uno de los más avanzados del mundo del ferrocarril. El objetivo principal del servicio de metro es mejorar la movilidad dentro de Dubai, en particular en las áreas turísticas y en los barrios de los negocios, la integración de las modalidades de transporte de masas en el Emirato, proporcionar una alternativa de tránsito seguro y regular, reducir las emisiones de carbono y mejorar la experiencia de vida de los ciudadanos.
En 2016 se aprobó el Proyecto Route 2020 que pretende ampliar la línea roja del metro de Dubai desde Nakheel Harbour y Tower Station hasta el sitio de Expo 2020, en Expolink Consortium.
Dubái ofrece también importantes ventajas de la vida urbana, como los centros comerciales de lujo , los más grandes del mundo , como el Dubai Mall, que alberga cerca de 1.200 minoristas, 200 puntos de restauración y numerosas ocasiones de entretenimiento, playas doradas y un clima seductor.
ZOOM EN EL MERCADO INMOBILIARIO EN DUBAI
Hoy Dubai es un destino que cataliza la atención no sólo de los inversores extranjeros sino también de los mercados extranjeros. El mercado inmobiliario de Dubai está clasificado como uno de los más rentables del panorama internacional. En particular, desde 2016 hasta hoy, los resultados marcados están en fuerte y continuo crecimiento gracias a las combinaciones de diferentes factores, como el turismo, el negocio y los eventos internacionales (la próxima Expo 2020, 50°de los Emiratos Árabes Unidos en 2021 y Mundial de Fútbol en Qatar en 2022).
Los informes del Dubai Land Department (DLD) nos dicen que en del 2017 el total de las transacciones inmobiliarias se incorporó a cuota 69mil para un valor total de 285 milliardes AED, señalando un decisivo aumento de los un 14% con relación al 2016. Lo importante es que de los inversores totales, 23.000 son extranjeros. Los informes también revelan que las zonas de la ciudad que han visto más inversiones son Burj Khalifa con 2.008 transacciones y 7.368 millones AED generados, Bahía de Negocios con 3.753 transacciones y 7,115 mil millones de AED invertidos y Dubai Marina con 3.300 transacciones para alrededor de 3 milliardes de AED invertidos.
Estos resultados no habrían sido posibles sin el firme compromiso del Gobierno de alcanzar y mantener siempre altísimos niveles de excelencia en el país y de seguridad en la protección del capital extranjero. El Real Estate de Dubai cuenta con una base de inversores de más de 200 nacionalidades diferentes.
Inversiones favorables
Las inversiones residenciales, ofrecen en el alquiler excelentes rendimientos y son muy solicitadas en Dubai. Pocos mercados inmobiliarios en el mundo pueden jactarse de rendimientos de alquiler y aumento de valor en la propiedad inmobiliaria como en Dubai y teniendo en cuenta su posición geográfica estratégica, su infraestructura altamente sofisticada y su modelo de vida cosmopolita, No es sorprendente que la ciudad sea un polo de atracción para los inversores inmobiliarios.
En Dubai, los inversores se benefician de un marco jurídico protector y de una fiscalidad muy atractiva.
El mercado de los alquileres está en constante agitación, esto es debido al hecho de que el crecimiento económico está determinando un fuerte crecimiento de la población y un flujo de trabajadores y profesionales imponentes, por lo tanto la demanda de bienes inmuebles es fuerte, en particular por las soluciones « business » como estudio, 1-Bedroom y 2 bedroom.
¿POR QUE INVERTIR EN DUBAI?
Invertir en bienes inmuebles en Dubai representa hoy la oportunidad de realizar inversiones en un mercado altamente rentable y con importantes perspectivas de crecimiento, totalmente orientado y abierto a los inversores y a los capitales extranjeros.
El Emirato de Dubai está estratégicamente situado en el punto de encuentro entre los mercados occidentales y los asiáticos: en un radio de 8 horas de avión conecta potencialmente 6 mil millones de personas ofreciendo a los inversores ventajas y condiciones únicas en el mundo.
He aquí las diversas razones que hoy hacen una inversión en Dubai una gran oportunidad:
1_Una economia en pleno estado de crecimiento
El Emirato de Dubai tiene una característica única dentro de la federación: es el único entre los 7 Emiratos que tiene el 70% del PIB procedente de sectores no petroleros. Significa que el sistema económico sólo depende en pequeña medida de las fluctuaciones del mercado del precio del petróleo y, por lo tanto, es más estable.
Con una economía caracterizada por un constante crecimiento, según el Fondo Monetario Internacional, Dubai no muestra signos de ralentización. Habida cuenta de los diversos factores que influyen en esta evolución, se deduce de ello que el valor de mercado de las propiedades inmobiliarias en Dubai se ve impulsado por variables socioeconómicas positivas como el continuo flujo migratorio, la ampliación del mercado de trabajo, el rápido desarrollo de las infraestructuras, el crecimiento del turismo y del sector retail, que aumentan significativamente la capacidad de atracción y, sobre todo, la rentabilidad de los edificios.
Además, la deuda pública de Dubai es muy baja: alrededor del 15% del PIB.
2_Sector turístico en fuerte expansión (Hotels & Hotel Apartments):
Los datos del flujo turístico en Dubai hablan claro: el aumento en los últimos años ha sido constante.
El principal efecto es una elevada tasa de empleo en el sector hospitalario, con porcentajes que superan ampliamente el 80% en el segmento de lujo. En previsión de la creciente demanda, en particular con vistas a la Expo 2020, año en el que a la entrada normal de turistas se sumarán otros 25 millones de visitantes, se han abierto numerosos obras de construccion para construir nuevas e imponentes estructuras hoteleras.
3_ Vivir e invertir en seguridad, otro punto en favor de Dubai.
Los Emiratos Árabes Unidos son el segundo país más seguro del mundo, después de Finlandia, con una tasa de criminalidad inferior al 4 %.
Por lo que se refiere al mercado inmobiliario, las transacciones, los capitales y las inversiones también están garantizados por agencias gubernamentales que vigilan y regulan el mercado inmobiliario, lo que reduce casi por completo el nivel de riesgo de los inversores.
4_ Renta de arrendamiento (Rental Yields ) entre las más rentables del mundo, y alta liquidez del mercado inmobiliario.
El rendimiento de las inversiones inmobiliarias en pisos de tamaño medio y pequeño oscila entre el 5,77 % y el 7,21 %. El Real Estate de Dubai es un mercado altamente líquido (a diferencia del sector en general caracterizado por largos tiempos de venta y dificultades en las transacciones causadas también por largos trámites burocráticos) y permite la compra de diferentes tipos de bienes inmuebles a precios relativamente asequibles en comparación con otros destinos de lujo. Este es el resultado del compromiso del Gobierno y de los organismos dedicados a la apertura del sector a los inversores extranjeros a través de numerosas iniciativas que han llevado al desarrollo de estas condiciones muy ventajosas.
5_Facile y acceso rápido a préstamos e hipotecas (financing options)
Uno de los aspectos fundamentales que impulsan a los inversores de todo el mundo a invertir en inmuebles en Dubai es la predisposición de las entidades de crédito a suscribir préstamos para la compra de inmuebles. Esto se debe tanto a la gran liquidez de los bancos como a las leyes de protección crediticia en el sector inmobiliario. De hecho, tener acceso a una financiación es muy simple y sobre todo rápido, a diferencia de los países europeos donde la práctica es a menudo larga y complicada de realizar.
En particular, los bancos ofrecen interesantes ventajas a los inversores extranjeros no residentes que tienen la intención de comprar un inmueble de inversión o como segunda vivienda en el Emirato, entre los principales:
Hasta el 50% del valor del inmueble
Facilidad de acceso a préstamos de hasta 1 millones de AED
Préstamos de hasta 25 años
Tipos de interés competitivos
Préstamos tanto para empleados como para autónomos
Los documentos necesarios para iniciar la solicitud de préstamo son simplemente el formulario de solicitud, pasaporte y una cuenta bancaria.
Para la emisión de liquidez se puede utilizar un inmueble como garantía. Esto significa que si usted tiene un inmueble totalmente pagado y no hipotecado, usted puede hacer uso de los diferentes programas de los bancos y las finanzas de "Home Equity" que le permite retirar el capital de su propia vivienda. A continuación, el dinero liberado podrá utilizarse para financiar gastos u otras inversiones.
6_ Mentalidad abierta del gobierno (business-oriented) e infraestructuras de clase mundial
Políticas innovadoras y orientadas a las empresas e infraestructuras de clase mundial, completan la apertura de los mercados a los capitales y los inversores extranjeros, la burocracia simplificada, tanto en el sector público como en el privado, desempeña un papel fundamental en el atractivo del Emirato para los inversores extranjeros que quieren invertir en inmuebles en Dubai.
Además, el desarrollo de las infraestructuras de clase mundial ha fomentado aún más la implantación de empresas y actividades extranjeras y ha contribuido en gran medida a la expansión urbanística de la ciudad.
7_ Agencias de protección y transparencia para la inversión (RERA e Escrow Account)
El sector inmobiliario de Dubai se rige por un sistema preciso y rígido de normas que protegen todas las formas de transacción y los vínculos contractuales entre la parte vendedora y la parte adquirente.
El Gobierno, al desarrollar sistemas burocráticos rápidos y eficaces para el control y la transparencia de las operaciones inmobiliarias, se ha comprometido cada vez más a eliminar todos los riesgos de sector que podrían poner en peligro la solidez pero sobre todo la reputación del mercado.
Por este motivo, en 2008 se crearon dos órganos administrativos importantes y fundamentales:
RERA
El Real Estate Regulatory Agency se encarga de supervisar la actividad inmobiliaria (incluso es posible ver en línea el avance oficial de las obras de cada proyecto) y la intermediación inmobiliaria. Todas las sociedades que deseen iniciar una actividad en el sector inmobiliario en Dubai deben obtener en primer lugar la aprobación del RERA antes de enviar su solicitud al Dubai Departement of Economic Development. Además, registra a todos los agentes inmobiliarios y comprueba los contratos celebrados con los compradores. En caso de litigio, crea un tribunal especial.
ESCROW ACCOUNT
Se trata de un depósito de fondos en un tercero independiente,, l’escrow agent, que conserva la cantidad recibida por el cliente hasta la realización efectiva del proyecto. Sólo en ese momento, una vez verificado que se han cumplido todos los términos contractuales, se liberará el importe al vendedor o, en caso de incumplimiento o de construcción no terminada, devolverá la cantidad pagada. En esencia, se trata de un acuerdo jurídico que permite a las partes cumplir sus obligaciones respectivas sin conflictos. La normativa más interesante sobre esta figura es la que obliga al constructor a depositar el 20% del valor de toda la obra de construcción en un Escrow Account antes de comenzar las obras y las ventas.Las garantías aseguradas por estos dos órganos, junto con el aumento del impuesto sobre el registro de bienes inmuebles del 2% al 4% hace hoy el sector inmobiliario de Dubai sólido y fiable.
Las posibles controversias siempre se resuelven rápidamente por un tribunal dedicado y las probabilidades de que no se resuelvan son prácticamente nulas: en Dubai no es posible no pagar.
8_ Estilo de vida (Lifestyle)
Los factores que determinan hoy la conveniencia para los inversores de invertir en Dubai son en su mayoría económicos y financieros, se basan en los mercados y en las transacciones. Pero hay un aspecto del que pocos hablan, pero que en realidad es uno de los pilares principales en los que se basa el éxito del Real Estate de Dubai, es decir, el estilo de vida.
El Dubai Lifestyle es codiciado por las personas de todo el mundo: lujo, amenities, servicios 24 horas, diversiones, mundanidad, compras y atracciones, son sólo algunos ejemplos.
Varios inversores compran unidades inmobiliarias para trasladarse o pasar algunos períodos del año en este oasis lujoso en el desierto, disfrutando así de un estilo de vida de altísimo nivel, sin criminalidad.
9_ NO TAX sobre la propiedad, NO TAX sobre las rentas societarias, NO TAX sobre las rentas personales, NO TAX sobre la repatriación del 100% del capital invertido
Una gran ventaja para los inversores extranjeros es que en Dubai la presión fiscal es nula. Esto significa que no existe ningún impuesto sobre la persona o la sociedad, y mucho menos sobre los rendimientos.
Además, no existen impuestos sobre la propiedad, como por ejemplo la IMU Italiana o la Taxe Foncière en Francia o la IBI en España . Los inversores pueden repatriar el capital invertido sin tener que pagar impuestos. Sin duda, esto representa una importante ventaja competitiva frente a otros países competidores en el mercado inmobiliario.
La única excepción es relativa de la introducción del 5% de IVA a partir de enero de 2018. Sin embargo, el impuesto sobre el valor añadido, por lo que se refiere al Real Estate, solo se aplica a determinados bienes inmuebles comerciales, mientras que los bienes inmuebles residenciales están exentos.
10_Dubai World Expo 2020
Dos importantes consultoras inmobiliarias, JJL y Knight Frank esperan una ligera bajada de precios.
Sin embargo, Investor Service de Moody ha afirmado que el gasto público de Dubai en infraestructuras y la llegada de numerosas inversiones extranjeras sostendrán abundantemente el mercado inmobiliario en los próximos años.
La parte interesante es que el precio de los alquileres, tanto para los pequeños como para los grandes apartamentos, no reaccionarán a las variaciones de los valores de los inmuebles, sino que, por el contrario, permanecerán muy estables, manteniendo así los rendimientos elevados. Todos los developers han estado trabajando mucho para reducir los costes de los servicios, para reducir los de mantenimiento y construcción.
Por último, pero quizás más importante, en octubre de 2020 Dubai acogerá la World Expo que no sólo beneficiará a las estructuras hoteleras en primer lugar, alrededor de 25.000.000 de visitantes, pero también creará 227.000 nuevos puestos de trabajo que sin duda repercutirán de forma muy positiva en el mercado inmobiliario en general y agotarán cualquier tipo de exceso de oferta, manteniendo los precios de los inmuebles alejados del riesgo de devaluación. El acontecimiento es el principal imán que está atrayendo las inversiones extranjeras porque llega en un momento en que Dubai vive un estado de prosperidad y no hará más que aumentar el bienestar y reforzar la imagen exclusiva de la propia ciudad.
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